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一文看懂:投资越南的正确姿势

[2019-01-24 09:53:36] 来源:21世纪经济报道 【】 评论:0
导读:

此时的北半球,寒冬凛冽。曾经最为火热的新兴市场领头羊中国,也不得不在寒风中点火取暖。

他们告诉我,社会主义初级阶段的高速发展,在日渐成熟的中国市场恐怕再难有。而更多野蛮生长的机会,将在目之所及的东南亚。

作为在2018年股市中翻腾过的韭菜,我取消了6000多的北欧机票订单,在淘宝花200块办了越南签证,只身前往越南。

正文:

相比其他东南亚国家,越南受中国文化的影响更深。或许经济不如泰国,但政治相比周围国家要更加稳定。近年火起来的“越南制造”,更在暗示着这个处在社会主义初级阶段的国家,有着廉价且听话的劳动力。

随着外商直接投资大量流入、外资兴建制造业工厂、海外资金流入房地产,熟悉的一幕出现在了越南。

走在越南的街头,道路狭窄,两侧的旧矮楼房鳞次栉比。不过几步,道路逐渐宽敞,建筑工人在工地上大汗淋漓,后面是一栋栋崭新的高楼大厦。

这一切,会人想起30年前的中国。回想中国这30年来的高速发展,越南仿佛在孕育着一生只有一次的时代机遇。

那么,越南各类资产是否存在机会?该如何正确地投资越南?风险和收益怎么样?为了解答这些问题,我们特意做了一些研究。从大家熟悉的房地产说起。

房地产

与越南经济一样,越南房地产也是对外国越来越开放。

2015年7月,越南新《住房法》实施,规定只要拥有越南签证,外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处都合资格购买房屋、公寓和包含土地产权的别墅。越南本国人的不动产是永久产权,而外国人不动产产权的使用年限为50年,期满可续约,最长不可超过70年。

新法案还规定,外资房地产开发商持有不动产的比例上限从49%提高到100%。因此吸引了不少海外资金涌向越南进行投资,许多高端住宅项目也由此而生。

从2008年金融危机后表现低迷的越南房地产,从此变得活跃。仅以胡志明市的高档公寓住宅项目为例,由2015年的约13000元/平方米已上升到2016年的20000元/平方米以上,仅一年涨幅就超50%。

在越南房地产市场中,胡志明和河内最受欢迎。河内是越南的首都和政治中心,胡志明是越南的经济中心。

根据《2018年亚太区房地产市场新兴趋势报告》,得益于经济增长和对外开放,胡志明、河内近年来租金和房价增速较快,在亚太区排名靠前。

根据地产中介公司Savills,越南商业地产目前的整体租金收益率大约在6%-7%的水平,租金收益率高于国内和亚太一线城市。

各大城市商业地产租金回报率(2018)

如果按照板块划分,河内和胡志明市办公楼的实际租金收益率分别达到8.29%和7.53%,居于主要亚太城市榜首。

根据Savills报告,近年越南已建成的优质写字楼库存不断减少,写字楼的价值也随之抬升。

亚洲写字楼实际收益率(2017年6月)

越南写字楼的需求保持强劲,毛租金收入和净租金收入呈上涨趋势。根据仲量联行的报告,截止至2018年二季度,越南的A级写字楼平均净租金为42美元/平方米/月,B级写字楼平均净租金达23.3美元/平方米/月。这个租金水平已经直追上海。根据Colliers发布的2018年1月的报告,上海核心区甲级写字楼平均租金为306元/平方米/月,约合43.7美元/平方米/月。

根据《2018年亚太区房地产市场新兴趋势报告》,胡志明是唯一一个被认为投资前景普遍良好的东南亚城市。

2018年城市投资前景排名

数据来源:《2018年亚太区房地产市场新兴趋势报告》、云锋金融整理

虽然越南房地产的租金收益率看起来吸引人,但也有很多限制。例如,外国人在越南购房不能通过本地银行贷款,只可通过在越南的外国银行分支机构借贷,且借贷利率高达两位数。

此外,越南房地产投资像所有房地产投资一样,也有如初始投入资金较大、投资过程比较繁琐等缺点。

不想直接投资房地产,但又想捕捉房地产行业的投资收益?

投资于在越南上市的房地产龙头企业不失为另一个选择。

股票市场

越南股票市场起步较晚,是东盟10国中第七个成立证券市场的国家。目前越南共有两个证券交易中心:胡志明市证券交易中心(2000年开业)和河内证券交易中心(2005年开业)。前者相对于国内的主板,后者相当于国内的中小企业板块。

数据来源:Bloomberg

整体来看,越南市场总体规模较小。截至2018年11月13日,胡志明交易所和河内交易所市值分别约为1260亿美元和42亿美元。

从越南胡志明指数的组成板块来看,截至2018年11月9日,金融和房地产的市值总和约53%,已超过胡志明指数总市值的一半。

数据来源:Bloomberg、云锋金融

在胡志明指数前十大成份股中,金融股、地产股、消费股占比较高。

 

数据来源:Bloomberg、云锋金融

如前所述,投资者若看好房地产行业,且对流动性有要求,房地产行业的龙头标的是一个渠道。例如,上表中的第一大权重股-Vingroup,从2009年上市以来股价从7491.07飙升到99000,年化收益率达25.8%。

不过,上市至今高达45%的年化波动率,也显示出单一股票的风险不可小觑。

个股风险较高,并且个股投资需要赴越南进行证券开户并入金投资,成本非常高。

此外,对于普通投资者而言,不熟悉越南市场,在选择标的上会出现无从下手的情况,增加了踩雷的风险。

另外,投资单一的新兴市场,高收益和高风险并存。2017年,大量资金涌入越南股票市场,胡志明指数推高上涨50%,走了一波猛牛行情,但今年四月之后,随即牛转熊,结束了短暂的牛市行情。单一国家投资也存在政策、政治、流动性,以及汇率风险。

下面,我们就说说汇率风险,毕竟投资的资产以本币计价。

外汇市场

越南采用的是有管理的浮动汇率制度,即货币盯住美元,同时允许汇率在一定范围内浮动,这点与2015年“811”汇改前的人民币汇率制度类似。

2008年金融危机爆发后,越南盾对美元曾大幅贬值。2011年以来,越南盾兑美元汇率保持在较为稳定的水平。2016年开始,随着外资的大量涌入、进出口贸易趋于平衡,外汇储备规模增加到563亿美元。

伴随外汇储备规模增加,相比越南220亿美元的进口,“家底”比想象中厚实。此外,债券市场看,越南的真实利率并不高。因此,越南盾汇率波动大,近年来整体呈贬值趋势。

如何更简单的抓住越南的投资机会?

直接购买越南股票指数ETF会是一种相对简单的投资方式,例如,在香港上市的XTR富时越南指数ETF(3087 HK),追踪的是越南富时指数,以港币计价。2018年整年此只ETF平均成交金额约为1200万港元。

约1200万港元的日均交易量是什么概念呢?约等于香港一只中小盘股的日均交易量。可见越南市场流动性非常一般。因此,追踪这单一市场的ETF跟踪误差较大,收益明显落后于指数。同时,投资单一的新兴市场仍然存在集中度过高的风险。

“如果你想参与全球经济最快速地区的获利成长,就必须投资新兴国家。”

“你最好的保护就是分散投资。”

———新兴市场教父马克·墨比尔斯

越南和其他亚洲新兴市场一样,还处于初级阶段,投资风险和机会并存。新兴市场最佳的投资方式当然是像Mark Mobius一样,通过实地考察获取一手信息。但如果不具备实地考察的条件,选择专业投资者管理的新兴市场基金也不失为好的选择。

结尾

新兴市场巨大的发展潜力吸引着一批又一批的淘金者。

从房地产,股市,再到汇市,越南的机会与风险相伴相生。掌握了分散风险的方式,新兴市场的投资也会更加游刃有余。

走在胡志明市的街头,一阵风吹来,空气中弥漫着的是建筑工地扬起的灰尘,和刺鼻的机油味。

那仿佛是三十年前,中国的味道。